Tipps für Vermieter: Die Mieterhöhung richtig umsetzen

 

Bei einer Mieterhöhung müssen Vermieter formale und rechtliche Details beachten, um sie rechtssicher durchsetzen zu können.

 

Was viele Vermieter nicht wissen: 

Sie können nicht einfach so die Miete erhöhen. Vielmehr bedarf ein Mieterhöhungsverlangen der Zustimmung des Mieters. Denn der einmal abgeschlossene Vertrag kann nicht einseitig von einer Seite geändert werden.

 

Trotzdem ist es für einen Vermieter kein Ding der Unmöglichkeit, die Miete nach oben anzupassen. Denn der Mieter kann ein Mieterhöhungsverlangen nicht einfach ablehnen, wenn dieses berechtigt ist. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 558).

 

Demzufolge gilt es, bei Mieterhöhungen auf die Formalien zu achten. Ein Schreiben, das lautet: "Hiermit erhöhe ich die Miete um X Euro" ist unwirksam, weil es eine - unzulässige - einseitige Vertragsänderung darstellen würde. Vielmehr muss das Mieterhöhungsschreiben so formuliert sein, dass dem Mieter eine Zustimmung oder auch Ablehnung möglich ist.

 

Lehnt ein Mieter das Mieterhöhungsverlangen ab, obwohl er hätte zustimmen müssen, bleibt dem Vermieter der Rechtsweg. Er muss dann auf Zustimmung klagen. Ist sein Mieterhöhungsverlangen allerdings berechtigt, wird er eine entsprechende Klage jedoch gewinnen, da das Gesetz, siehe oben, auf seiner Seite ist.

 

Wichtig: Auf die Jahressperrfrist achten 

Der Vermieter kann nicht nach Gutdünken die Miete erhöhen. Er muss unter anderem die Jahressperrfrist berücksichtigen.

Vermieter dürfen die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, in welcher Höhe und nach welchen Zeiträumen der Vermieter eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen darf.

 

Eine dieser Regelungen ist die Jahressperrfrist. Diese besagt, dass der Vermieter nach einer erfolgten Mieterhöhung seinen Mieter binnen eines Jahres nicht mit einem erneuten Mieterhöhungsverlangen konfrontieren darf. Der Vermieter darf dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben auch nicht innerhalb der Jahressperrfrist zuschicken, es ist in solchen Fällen ungültig. Deshalb ist bei regulären unbefristeten Mietverträgen eine Mieterhöhung faktisch nur alle 15 Monate möglich, denn der Vermieter muss eine Mieterhöhung drei Monate, bevor sie eintreten soll, ankündigen.

 

Ausgenommen von der Jahressperrfrist sind Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen und Modernisierungsmieterhöhungen. Letztere können unabhängig von einer regulären Mieterhöhung vorgenommen werden.

 

Wann ein Mieter die Zustimmung verweigern kann 

Der Mieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung in manchen Fällen jedoch verweigern. Dies ist laut einiger gesetzlicher Regelungen etwa dann der Fall, wenn die neue Miethöhe über dem ortsüblichen Niveau liegen würde, wenn erst vor kurzer Zeit die Miete erhöht wurde oder wenn bereits in der jüngeren Vergangenheit erhebliche Mieterhöhungen, die bestimmte Grenzen überschritten, stattfanden.

 

Ortsübliche Vergleichsmiete 

In vielen deutschen Gemeinden gibt es Mietspiegel, die zumeist eine bestimmte Mietspanne für Wohnungen bestimmter Größen und mit bestimmten Ausstattungsmerkmalen festlegen. Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter sich nicht auf den Mittelwert einer Preisspanne festlegen lassen, sondern kann dessen Obergrenze wählen. Gibt es für eine Gemeinde keinen Mietspiegel, so kann sich der Vermieter auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbarstadt berufen. Alternativ zu Mietspiegeln können zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auch Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen oder Daten aus einer Mietdatenbank herangezogen werden.

 

Kappungsgrenze und Zeitpunkt beachten 

Auch wenn die bisherige Miete sehr gering ist, darf eine Mieterhöhung nicht allzu kräftig ausfallen. Der Vermieter muss die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze beachten. Innerhalb eines beliebigen Drei-Jahres-Zeitraums darf die Miete demnach um maximal 20 Prozent steigen. Dabei ist es gleichgültig, ob die Erhöhung in einem größeren oder in mehreren kleinen Schritten vollzogen wird. Allerdings darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung eine weitere fordern - mit einer Frist von drei Monaten. Demnach müssen zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate vergehen.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung 

Die Kappungsgrenze gilt nicht für Modernisierungsmieterhöhungen. Bauliche Arbeiten, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, rechtfertigen laut BGB eine Mieterhöhung. Der Vermieter kann elf Prozent der Kosten auf die jährliche Miete umlegen. Diese Mieterhöhungs-Möglichkeit ist vor allem bei Mieterverbänden stark umstritten. Wird ein stark sanierungsbedürftiges Mietshaus generalsaniert, kann sich die vormals günstige Miete theoretisch vervielfachen, je nach Höhe der Sanierungskosten. Es wird befürchtet, dass so alteingesessene, eher finanzschwache Mieter vertrieben werden.

 
 
Mehr dazu unter folgendem Link: Quelle bei immowelt.de öffnen 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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